房地产融资之开发贷

1.定义

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。 贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。

2.申请条件

432条件

4-四证齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》；

3-三成资本金：2015年9月，地产项目需要投入30%的资本金，2015年9月之后有所放松，保障性住房和普通住房项目维持20%的资本金比例不变，其他项目由30%降至25%。

3.个人经验感悟

（1）银行有嫌贫爱富倾向：品牌公司、国企容易从银行取得开发贷，2018年以来，民营地产企业很难从银行取得开发贷项目；

（2）贷款利率：6-8%，开发贷在地产项目中属于贷款利息最低的；

（3）抵押率：目前银行的抵押率在0.5-0.7不等，具体的根据项目的后续现金流、土地的区域位置、物业形态等来进行判断；

（4）房地产行业已经从黄金时期到白银时期，但是这个白银时期也是只属于品牌地产的，民营企业，缺乏规模和实力的，很难获得生态圈的支持；

（5）房地产行业的马太效应已经越来越明显，各个品牌公司开始抄底收购项目，暴力行业已经过去。